Mặt bằng bán lẻ bị tác động ngay khi đại dịch bùng phát, giá thuê lao dốc, nguồn cung mới dạt ra vùng ven.
Savills Việt Nam, trong báo cáo vừa công bố, đánh giá bất động sản thương mại rơi vào khủng hoảng cục bộ do Covid-19. Thị trường bán lẻ có dấu hiệu suy yếu dần từ tháng 2 khi dịch bệnh bùng phát và tiếp tục khó khăn trong tháng 3. Sau đó, hai đợt giãn cách xã hội tiếp theo vào đầu tháng 4 và cuối tháng 7 giáng đòn mạnh vào các hoạt động kinh doanh bán buôn. Tuy nhiên, thị trường hứa hẹn phục hồi cuối quý IV nhờ vào các dịp lễ hội cuối năm.
Nghiên cứu của Savills xác nhận, đại dịch đã khiến một số nhà bán lẻ, chủ yếu ở các khu vực ngoài trung tâm, phải chấm dứt hợp đồng hoặc chuyển địa điểm thuê. Các chủ đầu tư cao ốc thương mại miễn cưỡng điều chỉnh giá thuê hoặc áp dụng các ưu đãi ngắn hạn. Ví dụ họ giảm khoảng 2 USD phí dịch vụ hàng tháng hoặc giảm giá thuê 30% cho khách thuê mới trong vài tháng.
Đối với mặt bằng bán lẻ là nhà phố cho thuê, đây là phân khúc chịu tác động mạnh nhất. Tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm mua sắm là 94% nhờ sự hỗ trợ giá thuê nên dù đã bị sụt giảm do đại dịch nhưng vẫn thuyết phục được khách thuê tiếp tục giữ lại các gian hàng. Trong khi đó, nhà phố cho thuê vì hoạt động đơn lẻ nên đã bị tổn thương nặng nề hơn rất nhiều.
Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, gần như ngay lập tức, Covid-19 đã tác động trực diện lên thị trường cho thuê nhà phố. Các khách thuê là doanh nghiệp vừa và nhỏ dễ bị mất doanh thu đột ngột hơn là các nhà bán lẻ quy mô lớn. Đại dịch đã buộc họ phải thay đổi chiến lược kinh doanh. Nhiều chuỗi F&B và chuỗi cửa hàng thời trang phải đóng cửa những chi nhánh hay địa điểm có doanh thu kém, làm tăng diện tích trống chung của cả thị trường.
Các địa điểm bán lẻ phụ thuộc vào khách du lịch ở khu trung tâm bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi việc giãn cách xã hội và việc hạn chế đi lại. Kể từ đầu tháng 2, nhiều nhà bán lẻ đã không gia hạn hợp đồng thuê. Những người muốn giữ lại các vị trí đắc địa sau đại dịch phải tạm thời đóng cửa hoặc tìm cách giảm giá thuê. Khảo sát gần đây của Savills cho thấy khách thuê mong muốn chiết khấu lên đến 40% so với mức 20% tối đa được đưa ra.
Trong quý III/2020, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ không còn giữ được đa tăng trưởng, tổng doanh thu hạ xuống còn 40 tỷ USD, giảm 2% theo năm. Đến tháng 9/2020, doanh thu của ngành F&B (ăn uống, ẩm thực) giảm đến 39%. Chỉ duy nhất doanh thu của ngành bán lẻ hàng hóa còn giữ được đà tăng 10%.
Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định đại dịch Covid-19 đã thay đổi cách thị trường bán lẻ tiếp cận người tiêu dùng thông qua thương mại điện tử và xu hướng này sẽ còn tiếp diễn mạnh mẽ trong năm 2021, dẫn đến sự phân hóa trong tương lai.
Ông Troy phân tích, đại dịch đã buộc người mua sắm và nhà bán lẻ phải thay đổi hành vi, tạo cơ hội cho thương mại điện tử. Các nhà bán lẻ truyền thống đã áp dụng công nghệ để cải thiện hiệu suất và nâng cao dịch vụ, tập trung nhiều hơn vào thương mại điện tử. Những khách hàng dần quen thuộc với các chương trình khuyến mãi khi mua sắm trực tuyến và hưởng lợi từ giao hàng tận nơi nhanh chóng.
Làn sóng thương mại điện tử do hiệu ứng từ đại dịch đã tạo cơ hội cho các địa điểm bán lẻ ở ngoại ô và các khu phức hợp lớn nổi lên, thay vì trước đó chỉ tập trung mặt bằng kinh doanh ở khu lõi trung tâm đô thị.
Chuyên gia này dự báo, vào năm 2021, hơn 80% nguồn cung bán lẻ mới sẽ ở các khu vực ngoài trung tâm. Khi người tiêu dùng đối mặt với việc mất thu nhập và gia tăng sự không chắc chắn, các nhà phát triển đang trì hoãn việc ra mắt các sản phẩm mới. Những đơn vị vẫn tiếp tục triển khai kế hoạch kinh doanh như dự định sẽ có thể gặp khó khăn với việc các thương hiệu nước ngoài ngừng gia nhập thị trường và các doanh nghiệp đã thành lập hoãn kế hoạch mở rộng.
Một cuộc khảo sát của Savills vào quý III/2020 cho thấy, nhiều khách thuê ngành F&B và thời trang đã đóng cửa hoặc giảm diện tích thuê. Xu hướng giảm quy mô này có khả năng tiếp tục trong trung hạn.
Ông Troy cho rằng Covid-19 khiến giá thuê mặt bằng thương mại thấp hơn có thể sẽ tạo động lực tích cực cho ngành bán lẻ trong bối cảnh các nhà bán lẻ truyền thống phải đổi mới các chiến lược phù hợp hơn. Hầu hết lĩnh vực bị ảnh hưởng bởi đại dịch như F&B, phòng tập và rạp chiếu phim sẽ phục hồi nhanh hơn sau cuộc khủng hoảng. Các lĩnh vực mở rộng hình thức trực tuyến mạnh mẽ hơn như thời trang có thể thấy lợi nhuận chậm hơn khi xem xét sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng sang bán hàng trực tuyến.
